Calculateur de capacité d’emprunt

Comment c’est calculé

• Mensualité maximale = 35 % des revenus nets mensuels avant impôt − mensualités des crédits en cours. Les 35 % incluent l’assurance emprunteur.
• Capital empruntable = mensualité maximale ÷ (facteur d’annuité + taux d’assurance mensuel). Le facteur d’annuité vaut t ÷ (1 − (1 + t)⁻ⁿ), avec t le taux mensuel et n le nombre de mois. L’assurance est calculée sur le capital initial.
• Budget = capital + apport. Les frais de notaire en sont déduits pour obtenir le prix du bien.
• Frais de notaire : même barème que notre calculateur de frais de notaire, avec 800 € de débours. Frais de garantie (caution ou hypothèque) et de dossier non inclus.

Les critères du HCSF

• Taux d’effort maximal de 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise (décision D-HCSF-2021-7, juridiquement contraignante depuis le 1er janvier 2022).
• Durée maximale de 25 ans. Elle peut atteindre 27 ans pour un achat dans le neuf ou avec des travaux importants, quand un différé d’amortissement s’applique.
• Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leurs crédits immobiliers chaque trimestre, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.
• La banque regarde aussi le reste à vivre, la stabilité des revenus et l’épargne restante : un dossier sous les 35 % peut être refusé, un dossier au-dessus peut passer en dérogation.

Pour l’agent immobilier

Chiffrer la capacité d’un acquéreur dès le premier échange évite les visites hors budget et les compromis qui échouent sur la condition suspensive de prêt. La méthode est détaillée dans Qualifier un acheteur : capacité d’emprunt.

Exemple sans JavaScript : 4 000 € de revenus nets, aucun crédit en cours, 25 ans à 3,3 % hors assurance, assurance 0,30 %, 30 000 € d’apport → mensualité de 1 400 €, capital d’environ 271 865 €, budget de 301 865 €, soit un bien ancien d’environ 279 936 € (taux départemental 5 %). Taux d’exemple : utilisez celui proposé par la banque ou le courtier de l’acquéreur.